Минусы ипотеки под материнский капитал

Федеральная программа «Материнский капитал» - это эффективный способ бюджетного финансирования семей, в которых родился ребенок. И если вплоть до 1 января 2020 года получить заветный сертификат могли только родители с двумя, тремя или более детьми, то сейчас данное ограничение снято, и стать участником могут даже молодые пары с первенцем.

 В соответствии с действующим законодательством направить МК можно только на определенные цели, перечень которых устанавливается Правительством РФ. Одной из таких целей является решение квартирного вопроса. Однако, здесь следует понимать, что суммы капитала (на 2020 год – 466 617 рублей) недостаточно для приобретения собственного жилья. По этой причине, большинство семей, получивших материнский сертификат, решают направить его в качестве первоначального взноса по ипотеке или на погашение уже имеющегося ипотечного займа.

В качестве объекта покупки ипотеки под материнский капитал могут выступать загородные коттеджи, квартиры, доли в них, а также земельные участки. 

Процесс оформления займа с привлечением средств, хранящихся
на сертификате, включает в себя следующие этапы:

1. После рождения ребенка семья обращается в ПФР для получения материнского капитала.

2. Владелец сертификата обращается в банк для оформления жилищной ссуды.

3. Семья подбирает жилье, получает одобрение от кредитного учреждения на его покупку, назначает дату проведения сделки.

4. На заемные средства и денежные активы, полученные в рамках национальной программы МК, приобретается квартира (дом, земля и т.д.).

5. Держатель сертификата подает в ПФР документы, подтверждающие факт совершения сделки купли-продажи. Банк накладывает на жилье обременение.

6. Заемщик регистрирует права собственности на недвижимости в Росреестре.

Теоретически все выглядит достаточно просто и понятно,
однако, на практике владельцы материнских сертификатов нередко сталкиваются с многочисленными проблемами и сложностями. 

Текущая ситуация

Взять ипотечный займ под маткапитал сегодня предлагает несколько десяткой российских банков. Что неудивительно, ведь согласно статистике, порядка 75% держателей семейного сертификата направляют деньги, хранящиеся на нем на погашение части жилищного займа. Однако, на деле все большее количество кредитных организаций по различным причинам отказываются принимать МК в качестве первоначального взноса по жилищной ссуде. Все чаще заемщики рассказывают на форумах об отказах, поступающих из ВТБ, Газпромбанка, Россельхозбанка, МКБ, Совкомбанка, Райффайзенбанка. Примечательно, что на официальные запросы эти кредитные учреждения ссылаются на застройщиков, которые якобы не хотят ждать несколько месяцев, пока ПФР переведет средства по МК. 

Однако, это далеко не все проблемы, с которыми сталкиваются россияне, решившие оформить ипотеку под материнский капитал. 

1. Выделение долей.

В соответствии с законодательством, если жилье приобретается на средства семейного сертификата, из недвижимости должны быть выделены доли всем членам семьи. Но в случае с жилищным займом возникают определенные сложности, обусловленные тем фактом, что квартира находится в залоге у банка, который не допустит выделение долей. Поэтому ПФР одобряет перевод средств материнского капитала только с условием, что родители представят нотариально заверенное обязательство заемщика о выделении им долей супруге и детям, в течение полугода с момента погашения займа. Если семья по различным причинам затянет и пропустит срок исполнения данного обязательства, Пенсионный фонд может решить, что его обманули и обратится в компетентные органы, для привлечения «мошенников», присвоивших государственные деньги к ответственности – административной или уголовной.

2. Продажа квартиры

Наверняка многим молодым парам знакома ситуация, когда так сильно хочется иметь собственное жилье, что готов купить, пусть маленькую квартиру, но зато свою. Что в итоге. Семья берет ипотеку, закрывает часть кредита материнским капиталом, а через пару лет начинает мечтать о расширении. Вот только займ еще не закрыт и что делать в подобной ситуации непонятно, ведь недвижимость в залоге у банка, что делает невозможным ее продажу.

По закону такую ипотечную квартиру с обременением можно выставить на продажу, но перед этим придется брать соответствующие разрешения у кредитной организации, службы опеки и попечительства. Дополнительные сложности создает обязательство о выделении детских долей. Пенсионный фонд может оспорить сделку, потребовав вернуть жилье продавцу, а владельцам сертификата выставить требование о возвращении денежных средств.

По сути, здесь есть несколько путей решения вопроса. Первый - договориться с банком, чтобы он разрешил выделить детские доли до момента закрытия займа. Второй - найти лояльного покупателя на недвижимость, который готов будет заплатить деньги и подождать несколько месяцев пока банк снимет обременение, а владелец недвижимости сначала выделит детям доли, а потом получить в службе опеки разрешение на продажу жилья.

3. Рефинансировать ипотечный займ

Анализ законодательства показывает, что рефинансирование ипотеки не противоречит действующему законодательству РФ. В некоторых случаях для этого даже не нужно обращаться в службу опеки. Однако, здесь все зависит от банка, который выполняет рефинансирование.

В чем сложность? Давайте рассмотрим следующую ситуацию. Семья оформляет ипотечный кредит, часть которого гасит материнским капиталом. Через какое-то время заемщики сталкиваются с материальными трудностями и решают рефинансировать заем в другом банке. Для этого одно кредитное учреждение должно снять обременение, а другое наложить. И вот в тот период, когда снимается обременение, начинает действовать обязательство о выделении долей детям. На практике здесь все зависит от пенсионного фонда. Он может не обратить внимание на рефинансирование, а может придраться к ситуации и затребовать отмену сделки. Из-за этой неопределенности далеко не все кредитные учреждения соглашаются работать с такими заемщиками.

4. Раздел жилья при разводе.

Представим ситуацию. Супруги приобретают жилье, с привлечением заемных средств и материнского капитала. Вот только выплатить кредит не успели, соответственно выделение долей не выполнялось. После развода жена считает, что раз использовался материнский капитал, а дети остаются жить с ней, значит, мужу должна достаться только одна четверть недвижимости. Вот только чаще всего, мужчины с подобной ситуацией не согласны, так как средства МК - это 10-20% стоимости жилья, вот их и нужно делить на всех членов семьи. Как ни странно, суды в этом случае встают на сторону мужчин, которые могут претендовать на получение адекватной денежной компенсации, либо продолжать беспрепятственно пользоваться квартирой.

Таким образом, мы можем выделить следующие
минусы ипотеки с материнским капиталом:

Наличие строгого контроля за сделкой со стороны государственных органов – перед покупкой жилья, его должен одобрить ПФР.

Долгий срок оформления сделки купли-продажи и расширенный пакет документов для оформления ипотеки.

Все члены семьи будут иметь равные доли в приобретаемой недвижимости.

На купленное жилье налагается обременение. Это значит, что его нельзя продать, подарить или любым другим способом передать права собственности на него.

Обналичить материнский капитал?

Тем, кто не готов решать эти и многие другие проблемы, связанные с оформлением и покупкой жилья в ипотеку с привлечением материнского капитала, наша компания предлагает воспользоваться законными способами обналичивания сертификата. Для получения бесплатной консультации по вопросам использования МК вы можете позвонить нашим менеджерам и записаться на консультацию.